O co poszło?
Sytuacja dość powszechna – deweloper obiecuje szybkie terminu, a później rzeczywistość to weryfikuje. Niestety, wiąże się to często nie tylko z ogólnymi niedogodnościami, lecz równie często z wymiernymi startami finansowymi po stronie nabywcy.
Nasza kancelaria pomaga klientom w sporach z deweloperami. Pomoc świadczymy m.in. w zakresie dochodzenia roszczeń wynikających z niedotrzymania przez dewelopera terminu wydania lokalu.
W tym przypadku głównym roszczeniem klienta było żądanie pokrycia przez dewelopera strat wynikających z braku możliwości zarobkowego wynajęcia przez klienta jego własnego mieszkania w czasie, gdy oczekiwał na wydanie mu nowego lokalu przez dewelopera.
Postępowanie przedsądowe nie dało w zasadzie żadnego efektu, poza zrekompensowaniem przez dewelopera klientowi kosztu aneksowania umowy kredytu celem wydłużenia okresu kredytowania.
Po wyczerpaniu prób polubownego rozwiązania sprawy skierowaliśmy ją z pozwem do sądu.
Proces
W toku postępowania w I instancji sąd przeprowadził wnikliwe postępowanie dowodowe obejmujące zeznania świadków oraz obszerną dokumentację z procesu budowy. Jednakże, z uwagi na uproszczony charakter postępowania (roszczenie poniżej 20.000 zł), sąd odmówił pozwanemu deweloperowi przeprowadzenia dowodów z opinii biegłych. Zdaniem sądu opinie znacząco podwyższyłyby koszt postępowania i w zasadzie przekroczyłyby wysokość dochodzonego roszczenia.
Pozwany twierdził, że nie ponosi winy za opóźnienie w budowie. Jego zdaniem było ono wynikiem ponadnormatywnych złych warunków atmosferycznych. Wobec tego domagał się pozyskania opinii biegłych z zakresu meteorologii i budownictwa. Biegli ci mieliby potwierdzić związek pomiędzy wystąpieniem określonych warunków atmosferycznych a przebiegiem prac.
Ostatecznie sąd uznał, że deweloper nie wykazał, aby opóźnienie było spowodowane okolicznościami nieoczekiwanymi oraz niemożliwymi do przewidzenia przez dewelopera. Wskazał przy tym, że „Pozwana jako profesjonalistka na rynku nieruchomości powinna planować terminy zakończenia inwestycji z uwzględnieniem niekorzystnych warunków atmosferycznych czy też wahań występujących na rynku budowlanym” (wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku z dnia 5 stycznia 2023 r. sygn. akt I C 2125/21 upr.).
Apelacja pozwanego dewelopera w tym zakresie nie została uwzględniona przez Sąd Okręgowy.
W uzasadnieniu wyroku sąd wskazał, że „przedmiotowe w sprawie prace budowlane wykonywane były przez pozwaną jako profesjonalny podmiot, z dużym doświadczeniem na rynku budowlanym, co powoduje, że jej działanie należy oceniać z perspektywy art. 355 § 2 k.c., który stanowi, że należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności”.
Dalej stwierdził, że „Biorąc powyższe pod uwagę oczywistym jest, iż spółka zajmująca się budownictwem, określając termin realizacji inwestycji, winna uwzględnić panujące na danym terenie warunki pogodowe, mogące wpłynąć na czas jej trwania” (wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 17 sierpnia 2023 r. sygn. akt III Ca 343/23).
Dochodzenie roszczeń ma sens
Konkluzja jest taka, że nawet w starciu z deweloperem klient nie pozostaje bezradny. Zaś deweloper jako profesjonalista powinien swoją działalność prowadzić w sposób jak najlepiej zorganizowany. Jednocześnie odpowiedzialność kontraktowa wobec nabywcy lokalu obejmuje wszelkie postaci odszkodowania. Warunkiem jest możliwość zrekonstruowania związku przyczynowo-skutkowego. Zarazem, to właśnie na deweloperze zazwyczaj spoczywa ciężar wykazania, że za opóźnienie w wydaniu lokalu nie ponosi on winy. To z kolei w praktyce może okazać się wręcz niemożliwe do wykonania z uwagi na bardzo skomplikowany i rozłożony w czasie proces inwestycyjny.
W przedmiocie roszczeń względem deweloperów pisaliśmy również w tym artykule.
